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泰禾“郑州院子”豪降金水科教区,合院将5万/平?等泰禾还是买鸿园?

房东俱乐部2018-08-26 16:29:46


前 言

一个区域房价大幅上涨的前兆有如下几点:区域位置好,土地又稀缺;政府有产业注入带动人口快速增加;学校、医疗有明确规划;地铁网到位;大开发商抢地入驻等……


随着福建泰禾落地郑州金水科教区,这片距离北龙湖豪宅和北龙湖金融岛最近的黄河边宜居之地,重新聚焦在郑州房地产镁光灯下。这个片区也是郑州金水区最后的一块“风水宝地”,金水区正想依靠这个片区重夺“金水省”昔日的荣光。


郑州房地产界业内人士普遍认为:“随着禾入驻金水科教区,伴着北龙湖风头正劲,杨金产业园正在成熟,金水区对该区配套也快马加鞭,该区域房价将随之上涨,这里已是北龙湖之后,郑州豪宅最聚集地方。”


那么郑州土豪们现在是搬着马扎嗑瓜子,捧着大玻璃杯喝猴王茉莉花茶等禾院子,还是下手抢套鸿园房子等其他后来开发商抬轿增值猛挣一大笔呢?




01

这两年失落的金水区正在酝酿大动作


郑州市曾经流传着这样的顺口溜,来形容各区的发展水平“金水省、二七市、管城区、中原乡、惠济村”。由此可见,金水区当年是多么风光无限,轻松甩开惠济村4道街,如今金水区的风光已被昔日自己的“封地”郑东新区抢去,过去的两年中,中原乡又是中原新区,又是常西湖新区,城市发展搞的异常生猛;惠济村更是到处是工地,处处是新楼盘,万科紫台、融创瀚海大河宸院、锦艺、碧桂园、碧源月湖、万达广场等;二七新区也是绿地、建业、鑫苑、万科、招商、融创等入驻,二七新区土地价格暴涨,尘土飞扬的南四环房价已涨到高层13000元/平方;管城区房价康桥知园17000元/平方,管南新区也正大干快上。金水区却一直死气沉沉,不见有什么新动作。时至今日,金水区在售楼盘除了三环内几个城改项目,几乎没什么新盘可售。


2017年春节过后,文化路科技市场的商户们坐不住了,开业有25年历史的科技市场正式要拆迁了,商户们接到通知,她们将迁往中州大道东杨金路的郑州新科技市场。


几乎如此同时,杨金路一带楼盘开始异常骚动,龙湖一号又要开售,伟业龙湖上城终于可以签合同了。中州大道旁的碧桂园国控天誉,传言洋房3万/平方左右,这块万科不敢接受的土地,被碧桂园拿走,以现在房价计算还是有钱赚的。


3月份金水科教区又迎来一位中国房地产重磅选手——福建泰禾地产。



通过以上重重消息分析,金水区正在一改往年的沉寂,今年重点是一方面拆迁老科技市场,将老科技市场纳入“金水CBD”范围建设,另一方面重点建设金水科教产业园区。


其实分析金水区,过了南阳路江山路往西是惠济区地盘,花园路以西过了连霍高速也是惠济区地盘,连霍高速以南中州大道以东是郑东新区。金水区的未来发展空间只剩下金水科教区,所以对金水区这位郑州昔日带头老大来说,发展好金水科教区是其唯一选择。金水区有着雄厚的实力,金水区动手发展新区,肯定比中原区、惠济区、管城区、二七区等要容易得多,再说金水科教区是郑州仅次于北龙湖的风水宝地。


所以金水区从2017年开始拆迁老科技市场,发展金水科教区是其憋了几年的一股劲,大干快上搞金水科教区,跟郑州其他几个区在未来10年再决一雌雄,金水区要借金水科教区王者重来!


02

金水科教区的发展规划


金水科教区位于郑州市东北部,西起中州大道,东至四港联动大道,北至黄河,南到连霍高速。


金水科教区又分为两部分,一部分是杨金产业园,一部分是金水科教区高档住宅生活区,这两部分的分界线是东三环。


也就是东三环到中州大道是杨金产业园,杨金产业园主导产业为:电子信息产业、服务外包产业和现代物流产业,同时还规划有行政办公、金融服务、文化娱乐、居住小区等功能板块。


2015年4月26日,郑东新区北部区域的区域论坛发布会,原金水科教园区统一改称郑东新区北部区域。


目前杨金产业园里有郑州新科技市场、聚方科技园和智能科技园等产业落地。住宅项目有碧桂园国控天誉、伟业龙湖上城、龙湖一号等。杨金产业园面积大约有6.4平方公里与北龙湖距离只有3公里左右走未来的金源十三街到北龙湖5分钟即可到达。杨金产业园缺点如下:小开发商多,建筑品质不高,有科技市场较乱,安置房多,整体档次不高。


东三环至四港联动大道是金水科教区高档生活区,该区域整体容积率不高,最高容积率控制在2.0,它东临龙子湖高校区,南临北龙湖,北临黄河湿地。是郑州仅次于北龙湖的高档生活区,区域整体容积率比龙子湖(2.5-3.0)各小区容积率低;比北龙湖南岸上和郡、正弘瓴、荣盛一带容积率(1.5-1.7)高;跟北龙湖北岸(2.0-3.0)鲁能公馆一带接近;比北龙湖东运河的东岸亚新、正商、恒大悦龙台等2.5容积率低;比北龙湖靠中州大道2.5-3.5容积率低。由此可见金水科教区高档生活区是紧次于北龙湖南岸(永威上和院、正弘瓴、荣盛……)那些楼盘区的高档生活区。


金水科教高档生活区目前已落地房地产项目有:禾院子、鸿园、清水苑、瀚海洱湾。



金水科教高档生活区交通一流:可以通过四港联动大道(东四环)到达龙子湖、高铁东广场、白沙、港区、往西通过东三环快速到达北龙湖。


该区有地铁1号线3期和20号线的两个站点,分别在东三环杨金路站,东三环鸿宝路站。


该区目前已建金水区第二实验小学,马上再建—个鸿兴路中学。




金水科教高档生活区核心优点:治理后的贾鲁河生态湿地为附近居住提供大面积绿地,大品牌多、整体容积率低、安置房少、交通方便、临黄河空气好、学校地铁齐全,高度控制在94米以内。


金水科教高档生活区缺点:有军用机场搬迁不确定,东临东四环比较吵,南边郑徐高铁线,目前不成熟。


03

金水科教区高档生活区中的泰禾、鸿园大比拼


金水科教高档生活区建设是从2010年清水苑开始,清水苑的土地以前也是鸿园的地,后来被发改委买走,建设清水苑,目前该项目多层二手房价在1.8万/平方左右。


瀚海洱湾在规划阶段,要建洋房、别墅、高层住宅的高档社区


1、泰禾·郑州院子:福建泰禾与河南天伦地产集团合作开发




本次合作地块是鸿宝路北、任庄路东的金水区任庄、小金庄合村并城项目。地块共107.98亩,容积率2.0,建筑高度小于94米,411万/亩,楼面价约3080元/平方。该项目是合村并城项目,实际地价比这高很多。


福建禾地市2016年销售额突破400亿,全国排第22左右,闽系房企第一。


禾地产的院子系列是精品高端产品,目前已布局北京、上海、深圳、苏州、杭州、南京、无锡、厦门、福州、佛山、南昌、济南等。


其中禾中国·院子连续三年上榜“亚洲十大超级豪宅”。




业内普遍估计:临东四环是高层,叠拼和合院在中间。


2、鸿园


该公司目前已开发三期,目前正在销售四期梧桐苑,后续土地储备还有2000多亩,是金水科教高档生活区中最大地主。鸿园地块不临东四环,不临高铁,也是这一片区位置最好地块。


这家房企有一座黄河大桥的收费权,有园林公司,在许昌还有商业地产,现金流充沛,今年鸿园只计划销售梧桐苑叠墅和一期尾盘大别墅,不再开新地块,业内普遍认为“鸿园不开新地块,是在规划设计更高端项目,该区域变得更热时,再搞地不迟。”


鸿园缺点是做产品不够专业,毕竟是一家新公司,一期别墅细节设计一般。目前剩余现房只有二三十套,正因其是新公司不会投机取巧才送的花园面积巨大,这在土地异常紧张的当下,才是真正稀缺品。


鸿园叠墅如下:




叠墅赠送面积很大,有的多达140多平方


04

金水科教高档生活区怎么买房?未来能增值多少?


福建禾此次在郑州招兵买马,主要选的升龙的部队,董事长是前升龙河南区总裁肖浩然,总经理是前升龙中原新城项目詹纪军。从人员构成看福建禾貌似河南二升龙。升龙人特点往往进度快,会省成本。


郑州万科是全国万科产品最垃圾的地方,郑州绿城百合也是绿城中国产品最差的地方,郑州万达也是全国万达产品最差地方……


郑州房地产界认为“郑州市场太好,河南农民工专业差,是郑州做不好产品的主要原因”。所以外来企业往往到了郑州减配出利润,因为即使减配也卖得非常好,再加上我们本地人手艺不行,所以外来大牌子在郑州往往产品也做不好。


所以如果买禾临东四环高层,估计等待价值不大,临路太吵杂,买泰禾叠墅不如现在下手鸿园梧桐苑,这一带房价还要涨,等待成本太大,还充满不确定。


如果买合院,建议等等泰禾,泰禾院子还是值得等等。


金水科教高档生活区未来房价一定会增值不少,现在北龙湖恒大悦龙台房价、鲁能公馆房价或许就是2年后金水科教高档生活区房价的标尺。


五年后,当有朋友伸出戴有大鸭蛋戒指的手指,划拨着iphone13s寡淡地抛出一句:“我住在郑东新区北部区”,请你不要在脑里来回思索,“那丫地方在哪里?”它就是金水科教区高档生活区,虽然不属于政区划分的郑东新区,但它的房价早已甩开老郑东新区,甚至北龙湖高容积率区域大部分楼盘。


郑州相当多隐形富豪阶层,在端着飘散着茉莉花香的茶杯说:“哥,就好这口,我品的不是张一元,不是吴裕泰,是中国老味道。”


庭院深深深几许,杨柳堆烟,帘幕无重数。玉勒雕鞍游冶处,楼高不见鸿宝路……


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